이 기사는 2025년 06월 25일 15시52분 thebell에 표출된 기사입니다

저축은행, 캐피탈 등 제2금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장 정리에 가속도가 붙고 있다. 지난해부터 부동산 전문 자산운용사들이 PF 부실채권(NPL)을 인수하는 목적의 펀드를 조성한 것과 무관치 않다는 평가다. 한국자산관리공사(이하 캠코) 등 기관들의 출자를 받아 NPL 펀드를 여러차례 조성하던 일부 운용사들을 제외하고는, 운용사마다 1호 PF NPL 펀드가 속속 출시되곤 했다.

트랙레코드 없이는 출자자(LP)로부터 자금을 받기 어렵고 포트폴리오 관리도 녹록지 않은 펀드로 알려진다. 펀드에 출자한 수익자가 해당 펀드에 부실 PF NPL을 매각하는 것에 대한 논란도 적지 않다. 그럼에도 부동산 전문 자산운용사들이 PF NPL 펀드 조성에 나서는 이유가 무엇인지 조명해보려고 한다.

◇"비즈니스 기회 잡자"…PF NPL 펀드 1호 속속 출시

지난해 PF 사업장 관련 부실채권이 시장에 쏟아질 것이란 전망이 고개를 들면서 증권사, 운용사 등 금융사들을 중심으로 이를 담기 위한 펀드 조성에 관심을 보였다. 금융당국 주도로 PF 시장 연착륙을 위한 정상화 방안이 시행되면서 증권업에 NPL 펀드 등 비즈니스 기회가 될 수 있다는 전망 또한 제기됐다.


활발하게 PF NPL 펀드 조성에 나서고 있는 운용사 중 한 곳으로는 한국투자저축은행 계열사인 한국투자리얼에셋운용이 꼽힌다. 한국투자리얼에셋운용은 18개 저축은행이 참여하는 '한국리얼에셋여전사PF정상화지원일반사모투자신탁2호'의 GP로 이름을 올린 바 있다. 이후에도 PF NPL 펀드 조성을 추진하는 모습이다. 이달 말 클로징을 목표로 여전사들의 출자를 받아 PF NPL 펀드 조성에 나서고 있다는 전언이다.

오하자산운용 또한 지난해 '오하저축은행PF정상화지원일반사모투자신탁 제1호'를 조성했다. 상상인저축은행과 상상인플러스저축은행의 PF 대출채권을 인수한 것으로 알려졌는데 해당 펀드의 수익자가 상상인 계열인 저축은행으로만 구성됐다는 사실에 잡음이 일었다.

올초 NPL 정상화 펀드를 조성한 스틱얼터너티브자산운용의 행보도 눈에 띈다. 2300억원 규모의 펀드로, 캐피탈사 등 여전사가 보유한 NPL을 매입하는 구조다. 타 운용사의 PF 정상화 펀드에 일부 출자하는 방식을 택했던 스틱얼터너티브자산운용이 직접 NPL을 담는 펀드를 만든 첫 사례로 평가받는다.

최근에도 부동산 전문 자산운용사들을 중심으로 최근 1호 PF NPL 펀드들이 출시되는 분위기가 감지된다. 메테우스자산운용이 172억원 규모의 첫 NPL 펀드를 조성했을 뿐만 아니라 리딩자산운용 또한 NPL 펀드 조성을 검토 중인 것으로 파악된다.

◇제2금융권서 먼저 제의 오기도…높은 운용보수·AUM 증대 효과

이들이 PF NPL 펀드에 관심을 보이는 이유는 무엇일까. 부실 PF 사업장을 정리해야 하는 저축은행, 캐피탈 등 여전사들이 먼저 운용사에 접촉해 펀드 조성을 제의하는 경우가 적지 않다고 한다.

한 NPL 전문 운용사 관계자는 "저축은행이나 캐피탈사에서 PF NPL 정리를 하고자 하는 수요가 있어 부동산 전문 운용사들로 하여금 펀드를 조성하는 안을 제안하는 경우가 많다"며 "PF 채권을 할인해 사면 되지 않을까 하는 일부 기대감을 갖고 부동산 PF 업계 구성원들과 해당 사업을 시작하는 경우가 있는 것"이라고 말했다.

저축은행의 경우, 저축은행중앙회를 중심으로 NPL 정리를 위한 자회사가 설립될 예정이긴 하다. 저축은행이 보유한 NPL을 사들여 추심, 매각하는 등 정리하는 역할을 맡길 예정이다. 다만 해당 자회사 또한 매입 가능 NPL 자산이 제한되는 등 설립 이후 연착륙까지 시간이 소요될 전망이다. 부동산 운용사들을 중심으로 제2금융권 기업들의 자금을 받아 펀드를 조성하고자 하는 수요는 지속될 것이란 전망에 무게가 실린다.

운용사들은 높은 운용보수에 주목하고 있다. 통상적으로 펀드의 운용보수는 평균 20~30bp(1bp=0.01%p) 정도로 책정되는 것으로 알려져 있다. 그러나 PF NPL 펀드의 경우 80~100bp 정도로 높게 형성돼 있다는 설명이다. 펀드레이징 단계가 잘 마무리되는 경우 펀드 설정에는 어려움이 크게 없지만 투자자산 관리는 녹록지 않은 것이 그 원인으로 거론된다.

한 운용사 관계자는 "운용사 입장에선 PF NPL 펀드를 조성하면 순자산총액(AUM)를 늘리는 효과도 적지 않기 때문에 이를 우선적으로 생각할 것"이라며 "PF NPL 펀드에 담기는 자산 군은 워낙 다양하기 때문에 관리할 서류의 양이 방대해 관리 보수가 높게 책정되는 편인 점도 매력적인 부분으로 거론된다"고 말했다.